¿Que sucede cuando alguien construye edificaciones o realiza mejoras en terrenos de otras personas? ¿Hay lugar al pago de mejoras?

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FUERTES ABOGADOS

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Abogado de Tunja especializado en Derecho Civil

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De acuerdo con la institución de la ACCESIÓN, cuando se acumulan o agregan materiales, plantas o semillas de una persona en suelo de otra, por virtud del principio superficies solo cedit, la cubierta accede al suelo, por ser este principal, el propietario del bien se apropia de las mejoras que el tercero ha construido.

De acuerdo con la institución de la ACCESIÓN, cuando se acumulan o agregan materiales, plantas o semillas de una persona en suelo de otra, por virtud del principio superficies solo cedit, la cubierta accede al suelo, por ser este principal, el propietario del bien se apropia de las mejoras que el tercero ha construido.

Sin embargo, la ley obliga al propietario del terreno a sufragar los materiales, plantas o semillas empleadas a quien las colocó para evitar un enriquecimiento sin justa causa.

(i) Si la edificación o las mejoras se hicieron sin conocimiento del propietario del terreno, este tiene la opción de acogerse a las reglas de la accesión, en cuyo caso pasará a ser dueño automáticamente de las mejoras, con cargo de pagar su valor al que las plantó, o de obligar entonces al que edificó o sembró a pagarle el correspondiente precio del terreno con los intereses legales, por todo el tiempo que lo tuvo en su poder.

(ii) Si la edificación o las mejoras se hicieron con el conocimiento del propietario del terreno, este debe pagar el valor del edificio, plantación o mejora a quien lo levantó, sembró o plantó, si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago.

En tanto, se debe recordar que el tercero que realiza las construcciones o mejoras en terrenos de otra persona, no tiene acción directa para solicitar su pago; sino que debe esperar a que el propietario ejerza el derecho de acción para recuperar la tenencia del terreno y en aquel escenario judicial planteé su pago.

De forma excepcional, la Doctrina de la Corte Suprema de Justiciapermite ejercer la acción directa del tercero, cuando existe una sentencia judicial que produjo efectos frente a quien plantó las mejoras, y ordenó la restitución del predio mejorado al dueño,y su pago no fue ordenado, precisamente gracias al insoslayable y categórico principio que prohíbe enriquecerse injustamente en detrimento de otro.

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